在商品房买卖交易过程中，期房与现房的根本区别是房屋是否已经竣工验收，即是否已建成。商品房交易最安全的方式就是购买现房，买卖合同签订后立即可交付使用，无交易风险。然而购买期房，由于房屋尚未建成，不能立即交付使用，却存在不能按时竣工交付的风险。如果房地产开发商因资不抵债而到期不能偿付债务，债权人可以向有管辖权的人民法院对其申请破产。如果开发商被法院宣告进入破产程序，购买了其开发建设的期房买受人又保有什么样的利益呢？

如果买受人购买的房屋是现房，即房屋已建成，开发商破产清算的，但购买房屋已交付，该房屋不属于破产财产，即便产权未办理转移登记，买受人已经占有取得房屋，此时买受人可要求破产管理人履行登记协助义务；如果房屋已建成的，但未交付，且买受人已经支付大部分购房款（超过总房款的50%），此时买受人可向破产管理人主张房屋交付请求权，请求其交付房屋；如果房屋已建成的，但未交付，买受人未支付大部分购房款的，此时买受人不具有优先权，即不具有交付房屋请求权，破产管理人可基于破产法规定享有买卖合同是否继续履行的选择权，如管理人选择解除合同，则因合同解除所产生的购房款返还请求权由买受人按照普通债权申报处理，该价款不具有优先受偿权利，如管理人选择继续履行合同，买受人补足全部价款后，可以取得房屋。

如果买受人购买的房屋是期房，即房屋未建成，开发商破产清算的，如果买受人支付大部分购房款的，买受人的购房款返还请求权优先于建设工程款及在建工程抵押权 ；如果买受人未支付大部分房款的，买受人的购房款返还请求权不具有优先受偿权利，按照普通债权申报处理。如果买受人选择按揭贷款购买房屋的，房屋未建成，开发商破产清算，买受人仍需履行借款合同义务，按月归还银行贷款，由于买受人已全额支付购房款，买受人基于支付的购房款享有优先受偿权利；如买受人停止归还银行贷款，银行选择开发商承担保证责任的，只能依据与开发商签订的《银行按揭贷款合作协议》中的保证条款要求开发商承担保证还款责任，由破产管理人代表参加诉讼。

终上所述，开发商被人民法院宣告进入破产程序，无论商品房是否已建成，法律基于保护已支付大部分购房款的买受人弱势地位，都已做出了制度安排，即其他优先权人既不得对抗买受人在房屋建成情况下的房屋交付请求权，也不得对抗买受人在房屋未建成等情况下的购房款返还请求权。但是未建成房屋的开发商不能进入破产重整或者重整失败，在建工程拍卖或变卖无投资人接盘，买受人只能承担买卖交易的最终风险。

参考文献

《中华人民共和国企业破产法》

《关于审理企业破产案件若干问题的规定》

《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》

《最高人民法院针对山东省高级人民法院就处置济南彩石山庄房屋买卖合同纠纷案请示的答复 （2014）执他字第23、24号》

作者简介：张晓光，毕业于中国农业大学法学院，本科学历。中国硬笔书法家协会高级会员。从事融资性担保业务工作多年，通过司法考试后现就职于君德风律师事务所，在民间借贷、房地产纠纷、担保合同纠纷、金融借款、人身损害赔偿等方面有较高造诣。

指导律师：邸志鹏，君德风律师事务所主任，书记，高级合伙人。现任政府城乡规划、房产、交通、城管等政府部门以及多家地产公司、建筑工程公司的常年法律顾问。专注于建设工程、地产、PPP项目、公司治理、企业改制以及刑事辩护等领域的专业法律服务。