房地产市场的供求发生变化，已经从卖方市场进入到了买方市场。近2年房地产市场趋于理性，购房者在订立合同上有了话语权，开发商的强势地位明显减弱，与前几年售楼小姐常讲的一句“合同不能修改，愿意签就签，不愿意签就退房”形成鲜明对比。广大购房者在商品房交易中有了话语权才能与开发商订立合同时候提出修改合同条款，从而维护自己的合法权利。下面我们仅对房屋买卖合同中关于如何追究开发商逾期交房，订立房屋买卖合同的注意事项进行分析。

购房者李先生咨询：我前2年购买了一套商品房，合同约定办理房产证的时间已经过了1年了，可房本一直没有办下来，我找开发商但一直没有明确的答复，我还在合同里找到了一份补充条款上面约定逾期办理房产证支付0.1%的违约金，我怎么维权？

律师解答：

可在商品房买卖合同中对于逾期交房约定违约金，如果约定的违约金有问题，有时候有违约金的约定不如不约定

根据我国合同法第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。如果约定了违约金应当按照约定的数额承担违约责任，如果李先生可以证明还有其他损失，损失大于约定的违约金可以要求增加违约金的数额，比如由于出卖房屋没有房产证致使出卖价格降低而受到的损失。如果李先生与开发商没有约定违约金，可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金，大约是8%-9%，这与李先生约定的0.1%相差几十倍。

近年来，商品房市场日益成熟，商品房买卖合同也日益完善。买卖双方在合同中就双方的权利义务及违约责任等条款一般都有明确的约定，如买方的支付房款时间、方式；卖方的房屋交付时间及双方违约责任等。

普通的买房者更加关注的是房屋何时交付及逾期交付应承担的违约责任，但对于房屋产权证何时办理及逾期办理承担违约责任不太在意。事实上，当前商品房买卖中逾期交付房屋的违约行为越来越少，而不能按期办理房屋产权证的违约行为仍大有所在，且对买房者行使房屋的权利影响较大，甚至造成买房者重大的经济损失。如果出现房屋产权证逾期办理时，买房者如何要求房产公司赔偿相应的损失、赔偿多少损失是适当的等等问题，是许多买房者困惑的问题，现本律师就做个简单的陈述。

商品房买卖合同中一般都有办理产权证的期限及逾期办理违约责任的约定，因此，如果合同中有该条款的约定，且房产公司有逾期办理房屋产权证的事实存在，买房者就可依据该条款向房产公司主张权利，要求房产公司依约承担违约责任；如果双方在买卖合同中没有约定逾期办理产权证的违约责任或损失数额难以确定的，则买房者可依据最高院司法解释规定，要求房产开发商承担按其实际逾期办理产权证的天数，以买房者实际所交购房款为本金，依中国人民银行规定金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金。但是，现实中常出现合同中对逾期办理产权证有违约金约定，但约定违约金过低或双方约定的违约责任严重失衡，买房者应如何要求房产公司承担违约责任呢？

本律师曾遇到过这样一个案例：甲乙双方于2010年2月签订了《商品房买卖合同》一份，合同约定：买方甲方向房产开发商乙购买商品房一套，付款方式为首付30万元，其余款项以银行按揭方式支付，并规定了具体的支付时间。卖方乙方应当在商品房交付使用后两个月内，将办理权属登记需由乙方提供的资料报产权登记机关备案。同时合同约定逾期付款、逾期办证的违约责任。

在上述案例中，最后谁的主张会得到法院的支持呢？本律师认为，甲乙双方虽对乙方逾期办理产权证承担违约责任有所约定，乙方逾期办证虽要支付一定的违约金，但其约定的违约金明显过低，且不随逾期交房天数的增加而增加；若甲逾期付款，则要承担高额的违约金，且随逾期交付天数的增加而增加，这显然是违背合同法中公平原则和诚实信用原则，现甲方请求法院确认乙方逾期办理产权证承担违约金过低，并依据最高院关于商品房买卖司法解释的相关规定，依法提出上述诉讼请求，有理有据，应当得到法院的支持。最后法院在判决中认定，甲乙双方签订的《商品房买卖合同》约定被告逾期办证的违约金的数额与原告逾期付款的违约金数额约定严重不对等，属违约金约定过低，应甲方要求，需根据案件本身调整，依法支持甲方的诉求。

综上所述，房产公司逾期办理产权证或逾期交房承担的违约金有约定按约定，没约定或双方违约责任约定严重不对等，则买房者可按上述案例中要求房产公司按最高院关于商品房买卖相关司法解释规定承担违约责任。